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【在明拆迁律师】1分钟,让您了解土地、房屋征收中最重要的评估环节!

2019-03-15 15:23:53 来源: 中国金融商报网

现如今,不论是国有土地上的房屋征收还是农村集体土地及其上房屋的征收,对于被征收的土地或房屋均需要进行评估,以评估报告确定的数额作为...

现如今,不论是国有土地上的房屋征收还是农村集体土地及其上房屋的征收,对于被征收的土地或房屋均需要进行评估,以评估报告确定的数额作为补偿安置的前提依据。那么评估报告就是一份非常重要的文件。关于房地产价格评估,您了解多少呢?北京在明律师事务所的宋晓峰律师团队将花您一分钟时间,给您梳理拆迁过程中的评估,以及遇到评估报告的各种问题究竟该怎样应对。

【国有土地上房屋征收的评估问题】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定,征收国有土地上房屋进行评估是有前提条件的,即必须要有合法的房屋征收决定作出。实践中有一些“预评估”是在房屋征收决定作出前进行的,那么其不能替代正式的评估程序。在此前提下,需要由房屋征收部门确定一些有资质的房地产估价机构,被征收人在该范围内首先进行协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。一经选定,房地产价格评估机构必须独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人均不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

合法选定的评估机构经过入户实地查勘等相应评估程序,先向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,房屋征收部门会将评估机构提供的分户评估报告转交到每位被征收人手中。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,也就是所谓的复评或二次评估。如果对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。至此,针对评估报告的处理就算告一段落。

【农村集体土地征收的评估问题】

首先,您要了解征收集体土地,补偿费用主要分为三大块:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。其中,需要进行评估的只有地上附着物和青苗的补偿费,另外两项是依据区片综合地价标准或者统一年产值标准直接按土地面积和安置人口进行计算得出的。

其次,由于法律具有滞后性,目前我国针对集体土地征收,仍没有一个比较完善的法律规定。这导致集体土地征收过程中针对评估机构的选取、评估方法的选择、评估报告的出具等没有一个普遍适用规定,现实中绝大部分农村集体土地的评估,会参照国有土地的评估过程。但“参照”并不等于完全照搬适用,被征收人还是要对地上附着物、农村宅基地上房屋的评估环节多留些心眼,盯紧有关步骤程序,发现问题及时进行举报、申请复核等救济动作。

【没有合法的征收手续,能直接评估吗?】

现实中,不论是国有土地还是集体土地,多多少少会出现还没有见到合法征收手续的情况下,相关政府部门(多数为征收办或某项目指挥部)或村委会就开始实施拆迁行为,也就是所谓的协议拆迁或协议征收,在此情况下也会遇到评估的问题。我们的建议是,如果真的见到了这类评估报告,最好不要签收或以其他方式表示接受。因为协议拆迁没有法律依据,在该过程中的评估报告同样不具有任何效力。无论如何,一个最基本的原理是,协议拆迁只能自愿进行,而不得采取任何胁迫、逼签举动。故对于这种缺乏合法前提的评估,被征收人是可以在专业征收维权律师的指导下坚决予以拒绝的。当然同时要辅以对涉案项目全方位法律审查。(侯森/文)

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