2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业(HK:01638)，在缺失了房地产行情最为火爆的2015及2016年之后继续艰难前行，终于在2017年成功自救，
2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业(HK:01638)，在缺失了房地产行情最为火爆的2015及2016年之后继续艰难前行，终于在2017年成功“自救”，挽回了复牌的局势。
然而，复归之后，佳兆业并未选择休养生息，而是当即在2017年喊出3年冲击千亿的口号。这对于刚刚重生的佳兆业而言，继续负重前行却未必是明智之选。
日前，佳兆业发布2018年中期业绩报告。报告显示，2018年上半年，佳兆业完成销售额253.2亿元，同比上升12.7%，这仅是去年同期销售增速的五分之一。由此显现出的业绩疲态还只是冰山一角，根据其半年报显示，佳兆业净资产负债率达258%、多元化转型盈利困难等问题亦愈发凸显。
受限价影响 销售增速下滑
2014年，对于佳兆业而言是“煎熬”的一年，经历了锁盘危机、财务造假、债务违约、收购风波重重险境后，2017年，佳兆业再次得以重生，但复活后的佳兆业却再也没能走上曾经的辉煌。
佳兆业错失的2015、2016年，是中国房地产史上诞生3000亿巨霸的黄金时期，两年内，中国恒大(HK:03333)、碧桂园(HK：02007)从销售额千亿的房企成长为三千亿，自此占据行业前三位置，但佳兆业的名字却越来越靠后。据中国房地产业协会发布数据显示，佳兆业2014年位居中国房地产企业500强第17位，2016年极速滑落至第139位。
作为曾经的房企前20强，佳兆业扩张野心从未停止。2017年3月27日，佳兆业正式复牌，随即便喊出了三年登上千亿的发展口号。但一面是尚未解决的负债泥潭，另一面是昔日的债务违约风波，彼时的佳兆业可谓内忧外患。对于如何扭亏为盈，佳兆业主席郭英成当时给出的答案是，“佳兆业拥有一线的优质土地资源，并且在城市更新方面有竞争力。”
在2018上半年业绩会上，佳兆业行政总裁麦帆介绍，“公司目前土地储备建筑面积约2216万平方米，其中大湾区占比接近60%。”但在风云变幻的市场环境中，这一布局并没有为佳兆业业绩带来迅猛增长态势。
日前，佳兆业发布2018年中期业绩报告。报告显示，2018年上半年，佳兆业完成销售额253.2亿元，同比上升12.7%，但增速同比明显下降。对此，郭英成解释称，“上半年新货不多，而且在一线城市受限价限贷方面的影响，所以销售增长有些慢。”对于下半年计划，郭英成继而表示，下半年货量会比较大一些，特别是在9月份开始，货量很大，希望能够把今年销售目标补回来。
但在政策高压持续之下，加大供货也将面临更多不确定。
高负债扩张 美元债吞噬4亿利润
从半年报数据来看，佳兆业面对的另一个棘手难题是负债危机。公告显示，2018年上半年，佳兆业的净负债率为258%，较2017年底300%的净负债率有所降低，但仍处于高位。
事实上，债务危机一直是佳兆业尾大不掉的难题。早在2014年之前，佳兆业的资产负债率仅为78%，但在2014年地产行业景气度并不乐观的情况下，佳兆业依然在上半年购入16块土地，购置规模为90.11亿元，这一激进举动使得企业现金流骤然趋紧，资产负债率飙升至88%，也就是这一年，佳兆业成为“首家在美元债券上违约的中国房企”。
受此影响，近年来佳兆业的融资成本居高不下。2017年上半年，佳兆业融资成本平均在8%以上;2017下半年，佳兆业更是不惜高息进行融资，涉及金额逾50亿美元，利率高达9.4%。
进入2018年之后，佳兆业的融资局面愈加紧张。据彭博社(Bloomberg)近日报道指出，中国开发商以美元计价的债券因为人民币贬值正变得越来越昂贵。据其汇编数据显示，佳兆业超过90%的债券均以美元计价。
对此，佳兆业对蓝鲸房产表示，“目前，境外借款占总借款比例仅为大约三分之一。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示，佳兆业在进行美元债重组之后，发债面临困难，导致此前的美元债没有足够的现金流偿还，有诸多遗留的美元债尚未解决。
纵观美元债市场，继监管层限制房企发外债投地产项目后，连日来人民币兑美元汇率贬值，导致企业美元债偿付压力上升，对持有大量美元债的房企将带来巨大风险。而对此局势，佳兆业事先也曾做过评估，佳兆业对蓝鲸房产表示，“集团已就汇率方面评估过相关的对冲方案，但评估后认为并不合适，因而未有采纳。”但汇率波动却给佳兆业带来巨额亏损。
受汇率波动影响，佳兆业的美元债已吞噬利润4亿元，约占核心利润24.5亿元的六分之一。公告显示，2018年上半年，佳兆业的融资成本净额由去年同期约0.13亿元增加至6.24亿元，增幅约6.11亿元，同比上升4716.0%。对于升幅如此巨大的原因，佳兆业公告表示，主要由于汇兑亏损额为人民币4.192亿元，而去年同期则录得汇兑收益净额人民币4.323亿元。
对于未来如何规避汇率风险，佳兆业对蓝鲸房产表示，“集团将继续评估合适的对冲方案。集团的境外债务将以境外融资进行还款，暂时没有需要从境内调拨人民币资金进行境外还款。”但在风云变幻的国际形势和融资受限的条件下，对于佳兆业而言是一个不小的考验。
黄立冲分析认为，对于资产绝大部分在国内，而债务却大部分是美元债的房企而言，汇率的微量浮动不会让企业伤筋动骨，但如果汇率波动超过一定幅度，会对企业造成巨大风险，甚至直接导致破产。
多元化资本图谱难成助力
重伤未愈之时，佳兆业要面对的难题有很多，但在此主业不振的艰难时刻，佳兆业却大手笔展开“诗和远方”的多元化业务探索。据蓝鲸房产梳理发现，佳兆业于2017年大力转型多元化领域，涉足细分领域达20多个。
2017年初，佳兆业旗下鹏星船务参与竞购中体产业控股权;7月份，佳兆业与郭英成入手港股美加医学47.28%控股权，并以1.1亿美元收购纽交所上市公司南太地产;进入三季度，着手洽谈ST生化股权，同时郭英成之子郭晓群持续增持港股康宏环球至29.91%;9月，商定明家联合股权转让协议;2018年，与新昌集团达成合作，开展商业运营业务;7月，作价14亿元欲收购海南如意岛项目。
据蓝鲸房产不完全统计，目前佳兆业的多元化业务已涉及房地产开发、金融服务、城市更新、文化体育、商业运营、足球俱乐部等20多个细分领域。但过多的业务模块并没有在营收方面做出贡献。
根据中报数据显示，2018年上半年，佳兆业93.1%的收益来自物业销售，而仅有6.9%的收益来自其他分部业务。易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示，目前来看，多数企业的多元化，严格来讲效果都是不达预期的。近年来，房企实现规模的发展大多来自三四线住宅带来的效益，其他一些多元化发展，比如商业地产、影视文化等，短期来看并不能带来实际业绩增长。
更值得注意的是，为了快速做大做强自己，佳兆业也不惜接手多个“烫手山芋”。
以海南如意岛项目为例，7月12日，中弘地产宣告称，佳兆业欲以14亿元接手海南如意岛项目。如意岛项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目，2012年中弘地产取得如意岛项目地块，但人工造岛项目不同于普通住宅，开发过程中需要报政府层层审批，而六年时间过去后，如意岛项目却仍有部分地块并未取得海域开发权。中弘公告显示，截止7月10日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为41.13亿元，全部为各类借款。由于资金紧张，公司在建地产项目基本上都处于停工状态，公司经营困难。”
除了上述经营风险之外，如意岛项目也踩中了另外一个政策红线，为配合落实海南省环境保护督查小组工作，自今年1月5日起，海口市海洋和渔业局于对辖区内的所有填围海项目下发通知，实施“双暂停”(暂停施工、暂停营业)，如意岛项目也在其中。
庞杂的多元化业务体系背后，佳兆业究竟在下一盘什么样的大棋?经历了九死一生的“债务门”后，佳兆业能否顺利实现逆袭?
