以房养老作为一种备受争议的养老新模式，最近在监管层面又有了新进展。所谓以房养老，即房屋所有人把房子抵押给保险公司，每月从保险公司领
“以房养老”作为一种备受争议的养老新模式，最近在监管层面又有了新进展。
所谓“以房养老”，即房屋所有人把房子抵押给保险公司，每月从保险公司领取养老金，待房屋所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押过程中并不影响居住。可以理解为老年人住房反向抵押养老保险。8月8日，银保监会发布关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。
“以房养老”能否会成为未来普遍的养老模式?近日央视发起的一项调查显示，71%的被调查者不选择“以房养老”，主要原因包括养儿防老传统观念好、子女反对引发家庭矛盾、收益不划算、形式条款复杂怕吃亏、房价上涨风险等。其中，“收益不划算，感觉一辈子白辛苦了”占比高达64%。
事实上，“以房养老”模式以试点形式已推广了4年，但市场反响却异常冷淡，仅一家保险公司开展了此项业务。专家认为，作为养老市场的补充方式，将“以房养老”试点范围扩大至全国对于应对人口老龄化与增加老年人的收入具有积极意义，保险公司应根据自身能力，审慎参与。
试点至今仅一家险企开展据统计，截至到2017年底，中国65岁以上老年人口已达到2.41亿，占人口比例17.3%。中国未来将加速老龄化，每年新增老年人口在1000万基数上不断增大，到2035年中国老年人口将达到4亿多，中国社会老龄化已经到来。
为了应对日益严峻的老龄化问题，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求到2020年全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系”。在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，“以房养老”理念的提出，可以为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老模式的一个补充。
2013年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
2014年，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，明确在北京、上海、广州、武汉四个城市试点“以房养老”，试点时间两年，希望通过试点的方式，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。
此后，原保监会又发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，决定将试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。
从目前推广情况来看，保险公司态度并不积极。截至今年7月末，只有幸福人寿保险股份有限公司开展相关业务。幸福人寿对第一财经表示，反向抵押试点四年来，目前总体运行平稳，截至2018年7月31日，反向抵押养老保险业务在8个试点机构累计签约201单(141户)，累计承保139单(99户)。
2015年3月，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”保险条款和保险费率获得原保监会批复。根据产品条款显示，投保范围为年龄为60周岁(含)至85周岁(含)之间的自然人。保险公司承担的保险责任自合同生效日零时起至被保险人身故之时止。
同时，基本养老保险金额由投保人在投保时与保险公司约定并在保险单上载明，该金额基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定，一经确定，将不能再做变更。
根据幸福人寿介绍，“幸福房来宝”为非参与型以房养老产品，即幸福人寿不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。普通保险产品的犹豫期为15天，而幸福人寿“房来宝”的犹豫期为30天，在投保前给老人更多的时间考虑是否投保。
从幸福人寿公布的保险费率来看，以投保年龄60岁为例，男女有所差异。当延期年金无身故和退保利益时，每100万有效保险价值，男性延期年金年交保费金额为2544元，每月可领到养老保险金额为2514元，延期年金交费年度数为26年;女性延期年金年交保费金额为1622元，每月可领到养老保险金额为2082元，延期年金交费年度数为29年。
探路4年，市场反应冷淡从上述产品条款及费率来看，“以房养老”保险产品确实会给投保人的老年生活带来一定程度的保障。但受到“养儿防老”传统观念影响，“以房养老”推广多年，市场反应却非常冷淡。
根据幸福人寿介绍，产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，试点期间“三优先”，优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。
“‘以房养老’是舶来品，目前我国法制环境、文化传统等都不太支持这种做法。”南开大学金融学院教授朱铭来对第一财经表示，根深蒂固的传统文化是“以房养老”遇冷的原因之一。
实际上，“以房养老”在国外也是属于小众市场。“与企业年金、稅延养老金等相比，占比很小。”朱铭来称。从国外的经验看，参与以房养老的家庭多为无子女家庭和低收入群体，市场空间相对有限。
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生对记者表示，市场发展初期的切入点可能是无子女家庭或是低收入群体。前者与住房继承的文化不存在可能的冲突，后者则在增加退休收入方面的需求更加迫切。
“从前期试点看，参与的保险公司与家庭都相对有限，且主要为无子女家庭。这与人们的观念以及对产品的接受程度，保险公司对于房价趋势判断的分歧、对风险的顾虑以及近些年房价一直上涨等因素都有关系。”朱俊生称。
除了传统文化等因素外，推广遇冷还与国民存款意识息息相关。“国外没有存款储蓄意识，这与我国现状并不相符。”朱铭来表示，“在我国，如果老年人有钱，即便没有子女，也不见得会采用这个办法。”
但随着我国老龄化程度迅速加快，专家认为以房养老未来或有发展潜力。朱俊生表示，“社会基本养老保险待遇水平较低、且市场化的养老储备较少，很多家庭的财富以房产的形态持有，以房养老的潜力可能不容小觑。”
意义重大，困难重重“扩大试点对于应对人口老龄化与增加老年人的收入具有积极的意义。”朱俊生认为，很多人的财富都以房产的形式存在，扩大试点对于增加年老时的收入来源、补充基本养老保险的不足都具有重要的价值。
幸福人寿对第一财经表示，“房来宝”A款是反向抵押养老保险的一个尝试，但是仍然在房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面给保险公司带来较大的挑战，亟待政府给予更多的关注和支持。
作为养老市场的补充方式，“以房养老”在探索过程中面临很多问题，除了传统观念外，还面临房产价值风险以及道德风险。
作为长期保险产品，“以房养老”面临房价的不确定性风险。“怎样正确的估价，保险公司此类产品可以保多少年，能够支付多少年养老金。如果房价波动，出现亏损怎么解决。”朱铭来认为，我国房地产受国家政策影响很大，这一系列问题需要进一步细化、规划。
例如，有居住在北上广等一线城市的受访者对第一财经表示，“不会接受以房养老”，对于房价、房租持看涨态度。“我可以直接把房子卖了，然后去住养老院，钱拿去投资低风险理财，为什么要抵押给保险公司?”
朱俊生对记者表示，投保人、险企参与“以房养老”业务与房价的走势密切相关。“预期房价上涨，则保险公司参与积极性高，而消费者的需求可能下降。相反，预期房价下跌，则消费者的需求有可能提升，但保险公司参与积极性降低。”
他指出，保险机构要根据产品设计与风险管理能力审慎参与，跨周期的产品设计以及公司与消费者之间利益共享机制非常重要。此外，相关政策要完善，比如，住房的产权政策有必要调整。“永久产权显然能提升住房价值，稳定市场主体各方的预期。”
在道德风险方面，朱铭来表示，房产抵押后，投保人如果需要护理服务，提供服务的机构与保险公司是怎样的关系?“这存在恶意道德风险的可能。”他表示，从规避道德风险的角度来看，护理提供者以及“以房抵押”的保险公司不应存在关系，但现实是需要保险公司提供保险增值服务，因此存在矛盾。
“既然要在全国推广，为了防范侵犯消费者利益，监管部门应该对标准条款、精算测算等方面，有一个服务标准、定价水平等都有一个规定。”朱铭来称。
