8月末，房企发布半年报已接近尾声。据不完全统计，截至目前，已有超过40余家上市房企发布了2018年上半年业绩报。在半年报公布之后，部分房
8月末，房企发布半年报已接近尾声。据不完全统计，截至目前，已有超过40余家上市房企发布了2018年上半年业绩报。在半年报公布之后，部分房企的发展思路已然发生了巨大变化，其中，包括碧桂园(HK:02007)、中国恒大(HK:03333)、万科(SH:000002)在内的龙头房企不再单一追逐规模目标，而是选择踩下规模刹车，降低业绩增长速度。
此外，在房地产市场由增量市场转向存量市场的过程中，此前以地产为主业的房企也开启了转型多元化之路。但在此前多轮转型失败下，房企能否凭借转型多元化实现华丽蝶变，依然是一个不小的考验。
与此同时，房企内部的一场裁员潮也在不断发酵。近日，碧桂园、泰禾集团(SZ：000732)、绿地控股(SH：600606)、华夏幸福(SH：600340)、长江实业等房企接连被曝出部分地区的“瘦身”裁员计划。一系列密集裁员下，映射的不仅是房企的自身优化改革，更是调控大背景下的生存焦虑。而在房企裁员的表象背后，房地产市场又会迎来怎样的变化?
万科、恒大、碧桂园三巨头降速
8月下旬，碧桂园、恒大、万科三巨头发布2018年半年报数据。碧桂园反思问题，提出收规模;恒大主动放缓投资，拿地规模收缩;万科业绩会明确提降速。
过去多年来，房企规模扩张的竞速跑一度成为整个房地产行业的“丛林法则”，一直以来，有规模才有话语权，拿地、融资、开发等众多“优先权”也都在向规模房企倾斜。为何三巨头在半年报之期突然紧拉“刹车”提出降速?这是外界困惑的问题。
以万科地产为例，2018年中报显示，万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元，同比增速不足一成。对比今年上半年房企销售的平均增速35%而言，万科远远落后于这一水平，另对比其过去两年的业绩来看，2016年及2017年上半年，万科的销售金额分别增长69.9%、45.8%。可以看出，万科上半年的规模扩张意愿并不十分强烈。对于未来，万科提出十年后将不再是地产商，而是美好生活服务商。
在房地产的黄金时代，曾因敢于拿地而备受瞩目的恒大，今年上半年也选择了放缓投资。2018年上半年，恒大销售额3042亿，同比增长24.6%;上半年新增土地储备3086万平米，同比下降54%;拿地金额446亿元，同比下降约67%，拿地规模明显收缩。
这一降速的趋势也同样发生在宇宙第一房企碧桂园的身上。2018年上半年，碧桂园实现销售金额4124.9亿元，同比增长42.8%，依旧保持领先地位。但对于下半年公司的发展，其总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。同样，碧桂园董事会主席杨国强在《致投资者的一封信》中回顾了公司上半年的业绩表现之后，他也对过去两个月发生的安全事故进行检讨，认为是碧桂园对安全的重视程度不够，宁可放慢一些速度。
对于上述情况，同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产分析表示，房企降速与政策调控的大环境有关系，长期的调控政策不放松使市场成交开始下降，销售增速也开始出现下滑，这个时候再提冲刺规模其实并不理智。第二，房企降速跟资金链也有关系，融资环境收紧后，企业要去杠杆降风险，业绩上也就不会那么激进。
易居中心总监严跃进对蓝鲸房产指出，政策调控后，企业各类的应对成本显著增加，这也倒逼了龙头房企增速放缓。
转型多元化，能否实现蝶变？
今年以来，在“房住不炒”的口号下，楼市调控政策层层加码，土地市场竞争愈发激烈，房企们转而开始寻求新的出口。今年上半年，龙湖集团(HK：00960)、合景泰富(HK:01813)、时代中国(HK:01233)、中骏集团(HK:01966)等纷纷更名去掉地产，改为集团，直指多元化布局。万科董事会主席郁亮更是直指出，十年后，万科将不再是地产商，而是美好生活服务商。
房企频繁去“地产”化的背后是愈加激烈的生存焦虑症。据亿翰智库数据显示，目前，万科、碧桂园、恒大、融创中国(HK:01918)等房企已将多元化触角延伸至方方面面，其中包括：教育产业、高科技产业、健康医疗、文旅产业、长租公寓、物流、物业管理等方向。
亿翰智库制表
中信建投地产首席分析师陈慎认为，房企转型的原因主要基于两个动力，一个主要是为以后房地产销售增速下降之后，寻找新的盈利点;另一点，整个房地产龙头企业在未来拿地方面会面临更多复合型因素，过去可能是到一个地方拿地盖房子就行，是企业选择地，但是未来政府选择企业，是不是除了开发地产，还能有更多复合型的元素在里面，能提供更多的产业，能提供更多附加的赋能，可能会更加吸引政府跟企业去合作，这也是倒逼着企业要去多选择一些多元化布局和投资来提高竞争力。
在上述因素的影响下，房企们的转型触角也开始伸到各个领域。据克而瑞统计数据显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，其中涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等多个领域。
然而，一个需要正视的事实是，转型的话题在房企的发展历程中早已不是新鲜话题。回顾中国房地产史，在每次行业寒冬之时，房企们的发展答案都是围着转型，多元化谋求生路。
早在2008年全球经济危机背景下，多家房企提出战略转型和创新;2011年，随着“新国八条”调控政策的下达，转型浪潮再次一涌而上，但在一年后，救市政策推出，房企们又频繁现身在土地市场;2014年，行业寒冬再次来袭，战略转型又一次成为热门话题。不久后，棚改去库存措施出台，一次浩荡的房企土地猎金运动又转而开启。
现如今，在“房住不炒”的口号下，房企们再次选择转型多元化的生存路径，又是否实现华丽蝶变?
国泰君安地产首席分析师谢皓宇分析认为，按照目前房企转型的定义，我们不能单纯地和前几轮周期里面的无关多元化转型放在一起作类比。但是如果单纯从转型自身和对未来的一个判断来看，地产公司都会面临一个非常大的转型。这个转型是从传统的融资和拿地的能力变成要求品质的转型，真正结合“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一个大环境的做法。因此，从市场的关注度来看，就市场需求端而言也会发生一些多元性的变化。
中泰证券地产首席分析师倪一琛指出，中长期看，商品房销售天花板已清晰可见、房地产行业步入抢蛋糕的时代，从国外经验来看，从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。
他指出，盲目的跨界转型在2014-2015年的喧嚣中已被基本证伪。鉴于目前规模房企沿着地产产业链布局商业、物业管理、房地产基金等相关新产业的转型，培养周期较长，且规模仍难以和住宅开发匹敌。因此，在多元化投资布局的同时，强大的住宅开发的支撑仍是必不可少的。
房企“瘦身”裁员调节奏
伴随着转型发展进程，房企内部频繁进行调整。近日，碧桂园、泰禾集团、绿地控股、华夏幸福、长江实业等房企接连被曝出部分地区的“瘦身”裁员计划。
8月25日，泰禾集团对各个区域公司的设计研发人员进行统一考试，员工的考试分数在60分以下属于不及格，将被集团裁员。之后泰禾做出“裁员回应”，回应为：此次裁员为了实现集团人才的结构升级;
8月24日，有媒体报道称，长实上海公司在今年下达裁员通知及补偿方案，涉及投资、营销及工程等多个部门。同时指出其已展开大幅裁员，预计至少裁员三成，且已有不少员工离职。当天下午，长实紧急回应表示绝无此事。
8月23日，有自媒体报道称绿地将迎来裁员风暴，并称绿地集团董事长、总裁张玉良近期对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出尽快完成瘦身的指示，裁员比例高达10%-30%。绿地集团随即做出回复称上述消息不属实，但是表示会继续优化所有区域公司的人才结构，也欢迎地产行业的优秀人士加入绿地集团。当日，华夏幸福天津事业部因战略收缩已就地解散。
对于上述现象，张宏伟分析认为，“裁员主要有两方面原因：一是房企区域结构性调整，例如在一线城市或其他调控、限价比较严格的城市因拿地、销售等问题，不需要大规模的团队人员;二是，个别企业面临资金链紧张情况，房企因此放缓了投资拿地节奏，投资策略则尽可能偏向高周转，在人员编制上也开始收缩，有些甚至开始裁员。”
另从整体行业来看，裁员仅仅是一个初步现象。张宏伟认为，“房企裁员之后，过去房价上涨比较快的城市可能率先做出调整，开始大范围降价，最终蔓延到全国一二线城市。”
在房地产政策调控坚持不放松基调下，2018年房地产市场显得更加躁动不安，三大龙头房企降速的背后更多是求稳的表现。而在房企多元化转型之路上，利润模式仍是最大考验，转型能否成为业绩助力，有待观察。
