房产交易这些“坑”不要踩
■吴玉平 陈红生 本报记者 薛庆元
【资料图】
日前，江苏省镇江市市场监管局、镇江市消协联合开展了房地产中介合同不公平格式条款点评。这些不公平合同格式条款主要体现在排除或者限制消费者的权利、免除经营者的责任、对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明、合同主体缺失、相关约定不明等方面。
排除或者限制消费者的权利、免除经营者的责任
●条款1：丙方（中介方）在交易过程中对于甲乙双方的信用无担保之义务，甲乙任何一方中途违约，不影响丙方对佣金的收取，甲乙两方当中受损失一方可向对方要求赔偿。
●条款2：本中介就房屋租赁双方提供中介服务，无担保义务，不承担赔偿及连带责任。
●评析：在房地产中介合同中，虽然主要是买卖或租赁双方权利义务的约定，但也涉及中介机构作为居间方在合同中应当承担的权利义务，如果因中介方没有全面履行义务，对交易双方或交易标的的真实信息审核不严而产生纠纷，中介方也应当根据其过错承担相应责任。上述约定完全规避了中介方作为居间方对双方交易资格及相关情况进行审查的义务，存在格式条款提供方即中介方利用格式条款免除自己的责任，加重消费者责任的嫌疑。
●条款3：本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，甲乙双方同意中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁。
●评析：该条约定的仲裁机构远离与争议有实际联系的地点，不切实际，会增加合同双方通过法律手段解决争议的难度。同时，该条款中规定消费者与经营者之间的争议只能通过仲裁委员会进行仲裁解决，排除司法管辖权，涉嫌排除消费者选择争议解决方式的权利。
●法律依据：《民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效:（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《消费者权益保护法》第二十六条第二款：经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。第三款：格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明
●条款1：为保证买卖双方能更好地履行合同，买卖双方各交交易保证金予经纪方。
●条款2：甲乙双方各押合同保证金于居间方处，作为本合同履行担保金，任何一方违约，保证金归居间方所有。
●评析：上述条款约定了交易保证金，但保证金在法律法规中并无明确规定，只能由双方自愿交纳，中介方不得强制收取，如果以格式条款形式规定，涉及到消费者重大利害关系，应显著提示。
●条款3：如乙方违约，所付定金不予退还，还应向丙方交纳佣金；如甲方违约，甲方应赔偿乙方相当于购房定金2倍的违约金，还应向丙方交纳佣金。甲乙双方自愿让丙方有权在定金中优先收取佣金。
●条款4：违约责任：如甲方违约，则由甲方按支付定金的2倍赔付给乙方；如乙方违约，所交购房定金不予退还。违约赔偿金归非违约方和中介方共有，非违约方与中介按收益四、六分成（即非违约方得六成、中介得四成）。
●评析：根据法律规定，买卖双方形成定金合同关系后，因一方违约而产生定金罚则，应当双倍返还定金或无权请求返还定金。上述条款中，中介方利用格式条款约定其有权限从定金中收取中介费用，或者约定定金四、六分成，没有法律依据，属于限制消费者主要权利的条款，应当做加黑加粗字体的提示，并作明确说明，否则消费者可以主张该条款无效。
●法律依据：《民法典》第四百九十六条第二款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《消费者权益保护法》第二十六条第一款：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。
合同主体缺失
●条款：房产买卖、租赁中介合同中的当事人部分只有出售方、出租人为甲方，买受方、承租人为乙方，没有中介方即丙方。
●评析：在房地产中介合同中，存在两种因合同产生的法律关系，一是买卖或租赁合同关系，二是中介合同关系。合同中有中介方提供居间服务的相关权利义务约定，落款处也有中介机构，说明合同系三方共同签订，中介机构也是一方当事人。如果合同中没有体现出中介方的合同主体地位，一旦发生争议就会使另两方当事人向中介方主张权利造成障碍，是合同订立的重大风险点。
●法律依据：《民法典》第四百七十条：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
相关约定不明
●条款1：本协议在履行中发生纠纷及产生解约，可由双方协商解决，如协商不成，可申请仲裁或向辖区人民法院提起诉讼。
●评析：这里的“辖区人民法院”没有写明合同发生纠纷后选择由哪个有管辖权的法院受理，应约定清楚，避免以后产生争议。
●法律依据：《民事诉讼法》第二十四条：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第三十五条：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
●条款2：租赁合同中没有约定房屋的租赁用途。
●评析：在合同签订过程中，如果双方未约定房屋租赁用途是居住或者商用，将来发生改变用途的情况，容易发生争议。
●法律依据：《民法典》第七百零四条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《城市房地产管理法》第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
