存量房贷与新增房贷间利差达2.27%降低存量房贷利率银行有“两难”
本报记者 杨 洁
临近年末，不少手中攒下一笔资金的购房者，希望减轻房贷月供压力，“提前还贷”又被提上日程。
这一现象背后折射的问题之一，是当前存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差较大。
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对此，招联金融首席研究员董希淼建议，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担。
《证券日报》记者在采访中了解到，银行对于降低存量房贷利率“喜忧参半”，虽然此举会避免提前还贷现象，但同时也会降低银行利润空间。对于已购房者来说，有的“希望降低”，有的则表示会综合考虑房贷利率、资产及投资收益率等多种情况再做决策。
投资收益跑不赢房贷利率
“我于2021年6月份贷款买房，正好赶上高利率，首套房贷利率为6.37%。今年以来，房贷利率持续下降，起初还挺高兴，后来才知道与我们已贷款购房的无关，存量房贷利率不降，于是就选择了提前还贷。”家住河南省洛阳市的马女士告诉记者，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，与她当时贷款利率之间的利差为2.27%。
东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，居民房贷重定价日大多为每年的1月1日。伴随今年LPR报价多次下调，新增房贷利率大幅下行，当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大。这也可能是促成部分客户“提前还贷”的原因之一。
此外，投资收益与房贷利息之间的差距也成为部分房贷客户衡量是否提前还贷的指标。
对于当前提前还贷的情况，某国有大行北京地区一家支行客户经理坦言“很多客户表示想减少自身负债，提前还的人确实很多，现在申请大概需要等45个工作日。”
专家建议压缩存量房贷利率
对房贷客户而言，在自己能力范围内提前还贷，一定程度上可减轻自身压力，减少后续利息开支。对银行而言，客户提前还贷也随之带来“烦恼”。
某股份制银行一位个贷负责人告诉记者，“实际上，银行不太希望客户提前还贷，因为房屋按揭贷款在银行里属于优质业务，收益高，逾期贷款率和不良贷款率低，提前还贷某种程度上会影响银行今年贷款投放目标的完成。”
据中国人民银行日前发布的11月份金融统计数据报告，11月份居民短期贷款同比少增922亿元，居民中长期贷款同比少增3718亿元。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，受疫情影响，部分居民资产负债表受损，而高利率房贷按揭不仅降低居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
个人房贷作为银行最重要的资产之一，某大型商业银行北京地区客户经理直言，“若压缩存量房贷利率，会加大银行息差压力，直接影响盈利情况。”
谈及对压缩存量房贷利率的看法，前述某股份制银行个贷负责人表示：“一方面，客户提前还贷对我们来说是存量资产负增，是有不利影响的，而且也面临后续放贷压力；另一方面，压缩存量房贷利率能减少提前还贷现象，但收益也会随之压缩。”
对于若存量房贷利率下调是否还会选择提前还贷，有房贷客户对记者表示，“如果利率下降，能减轻还贷压力，就会更倾向于将现金留在自己手中。”
也有房贷客户称，“房贷利率高低只是影响自己是否提前还款的因素之一，除此之外，还要看自己当前的资产情况，投资收益率，房贷已还款期数以及对未来收入的预期等综合考虑，不会只因为房贷利率浮动就直接决策。”
