房企再融资活动正沿着三大逻辑线展开
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王丽新
“第三支箭”正在发力！自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资至今，已有32家涉房企业发布配股或定增融资公告，其中，8家H股公司募资超100亿港元，24家A股房企中有8家公布募资规模，合计约174亿元人民币。
从整体来看，时隔近7年重启房企股权融资，中断12年后允许房企借壳上市，目标皆是吸引增量资金入场，引导房地产行业加快风险出清，向“稳投资”过渡。就操作途径来看，定增模式为主流。笔者认为，政策暖风下，本次股权融资活动正沿着三条逻辑线展开。
一是稳健型房企以“并购整合+配套融资”稳投资。以招商蛇口为例，其拟通过发行股份购买的标的，对应的核心资产是深圳前海片区重要的存量土地或项目，现正值利润释放期。此外，“大集团小公司”或迎来新发展机遇。当下，部分企业上市平台规模较小，过去其集团的优质地产资产因重组通道的关闭无法注入，现在有望一次性解决同业竞争以及做大做强上市主体的双重难题。
二是未出险房企“资源整合+配股融资”稳经营。在本轮股权融资中，华发股份预计募集资金不超过60亿元，是已披露预案中募资额最高的企业，其股东华发集团将参与认购，公司拟将募集资金的75%投向郑州、南京等四城的四个项目中。此外，陆家嘴再融资目的是为了重组，优化上市公司整体质量。而碧桂园、雅居乐等H股房企配股融资，则有助于缓解流动性压力以及保持正常经营。募资用途不同，但均可稳经营或扩大经营优势。
三是出险房企“债务重组+定增融资”保交楼。距离第一批房企出险已逾两年。对这类业绩亏损严重、偿债压力巨大的房企而言，“第三支箭”是宝贵机会。没有债务是否违约的限制，出险房企募集资金用途集中在“拟用于公司‘保交楼、保民生’相关的房地产项目开发、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等”。以华夏幸福为例，除拟定增募资外，近日还发布以股抵债欲偿还约400亿元债务的方案。这无疑为出险房企开了一扇新窗，除“保交楼”呵护民生外，对推动其债务风险化解工作、缓解其上下游产业链供应商资金压力、以及加快行业风险出清皆有重要意义。
值得注意的是，再融资开闸，并不意味着上市房企会马上迎来春天，从历史经验看，从发布预案到完成融资用时较长。这期间，企业需迈过三道关。
其一，企业需根据自身资产质量、业务方向以及股东情况等多种因素制定方案，避免再融资计划流产，尤其对出险房企而言，经营状况各异，即使方案通过，在市场化运作下找到投资人也相对更难；其二，发行价如何确定并不容易，投资人与募资人的博弈关乎方案成功与否；其三，定增可能引发现有股东权益摊薄，亦可能遭到小股东反对，企业应审慎优化好方案。
困难有，不确定性亦在，但不必悲观。在笔者看来，“金融16条”后，支持房企融资的信贷“第一支箭”和债券“第二支箭”，对稳健型房企和优质民营房企增益效果明显。而出险房企可参与的“第三支箭”落地范围更广、弹性更大、融资成本更低，无需加杠杆就可优化行业负债表，更可为“保交楼”保驾护航，加快推动房地产行业形成新的发展格局。
