完善集中供地政策助力市场平稳发展
■本报记者 孙蔚
近日，自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称《通知》），此举是否意味着自2021年开始实施的集中供地制度将被取消？接受记者采访的业内人士表示，《通知》的发布不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好地适应当下房地产市场环境，进一步助力市场平稳发展。
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建立拟出让地块清单公布制度
土地供应是房地产市场的命脉，集中供地制度的出台是土地供应端的重大变革。集中供地政策开始于2021年2月26日，彼时自然资源部要求22个重点城市试点实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。此外在保证供应规模的基础上，各地发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要求相对均衡，以此长效调控房地产市场，实现“三稳”预期。
《通知》的出台引起了业内广泛热议，被部分人士解读为“集中供地制度将取消”。为此，2月3日，自然资源部相关人士明确表示，该文件不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好地发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
《通知》显示，集中供地需提前3个月集中公示清单，但可以全年一次或多次发布出让公告。《通知》要求，因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市应控制供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近3年平均完成交易量5倍的城市，应从严压缩计划规模直至暂停供地。将建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；同时，详细清单内的地块可以分批次出让。
58安居客研究院院长张波对记者表示，从此次住宅用地出让政策的调整来看，本次的优化重点在于解除了全年供地次数的限制，本质上并不是取消集中供地制度，而是更好地适应当下房地产市场环境，发挥土地供应对市场的调节作用，更好地促进房地产市场平稳发展。
个别城市已经调整供地节奏
近两年，房地产行业的剧变令集中供地政策颇受考验，受流动性压力及疫情影响，土地市场逐渐步入低迷期。中指研究院的数据显示，在集中供地政策试点的第二年即2022年，已有部分城市调整了供地节奏，增加供应批次，如无锡、南京、苏州等地已施行5轮土拍，而全年22城集中供地计划完成率仅近六成。
据记者了解，2022年已有个别城市发出了调整集中供地制度的信号。例如，2022年9月27日，长沙供地云官方通知，该平台对地块推介方式进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。2022年10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从集中供地城市名单中调出。这是首个官方明确提出退出集中供地制度的城市。
“以往集中供地‘一刀切’的模式对市场的适应性较弱，一年3次严格的集中供地，在市场热度较高的情况下，对平稳市场会起到积极作用，但是在市场降温的背景下，尤其是在降温较为明显的城市，对于市场预期以及房企拿地意愿都有可能引起负面效应，因此需要进行制度层面的优化。”张波对记者表示。
张波进一步分析指出，集中供地的目的是稳定市场，从去年多个集中供地城市的情况来看，各地城投平台进行托底的现象较为常见，初步统计2022年城投平台拿地占比近三分之一，不少地块虽然出让成功但开发处于停滞状态，这本身对于房地产市场的稳定很难起到正向作用。
中指研究院土地市场研究负责人张凯则表示，优化集中供地的《通知》内容，其实已经在部分城市有所体现，比如，北京在2022年最后一个工作日公示了2023年首批地块。2月2日，成都市公布中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表，共计35宗住宅类用地，面积合计约1936亩。
长效机制有助于“三稳”
“集中供地制度不能因为当下市场低迷就退出。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，集中供地的初衷是引导各方预期，避免抢地导致地价过高从而推动房价。如今，在因城施策下调整供地计划总量，可以给予地方更多自主供应空间，为市场需求疲软的城市提供去库存间隙。同时，要求各地在3月底前向社会公开年供地计划、在出让前3个月公开详细供地清单，有利于房企充分消化土地信息、优化资金对接、提升投资效率，有利于提升房企拿地积极性，推动房地产市场平稳发展。
张波认为，集中供地是推动行业健康发展的长效机制，有助于稳地价、稳房价、稳预期。“其实优化集中供地政策后，部分城市仍将会保持土地集中出让的节奏，尤其是一些市场热度上升明显的城市，预计后期单次出让的土地宗数仍将保持一定高位，以抑制房地产市场的热度过快上升。部分市场降温的城市则会优化土地出让次数，少量多次的面市将更有利于市场的稳定。”张波对记者表示。
记者了解到，已经推出2023年一批次供地的杭州、苏州和郑州等仍然采用集中供地方式，同时供应10宗以上住宅用地，但相较于2022年一批次的供应量显著下降。
张凯也认为2022年房地产市场呈现下降趋势，土拍热度亦随之下降，房企现金流压力加大。因此，适时完善和优化原有的集中供地政策、放宽全年供地批次数量的限制、分批次供地有利于缓解房企的资金压力、降低同批次地块入市的竞争强度，有助于进一步稳定房价、地价和市场信心。他预计，今年大部分城市都将分更多批次进行土地供应。
