释放改善性住房需求潜力
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近年来，重点城市大户型、改善性住宅消费占比不断提升。全国主要城市新建商品住房中，三室户型成交占市场主导地位，大户型成交占比也稳步上扬。在信贷环境显著改善、相对宽松的情况下，“卖一买一”、连环交易、置换交易客户的需求明显增加。
去年底召开的中央经济工作会议强调，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置；多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。从数据上看，改善性购房需求仍富有潜力，政策支持改善性购房需求有序释放大有可为。
第七次全国人口普查数据显示，2020年中国城镇人均住房达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，相比第六次人口普查时增加了10.7平方米。可以说，从增量时代迈向存量时代的房地产市场，伴随着的是城镇家庭正在从有得住，迈向住得好，发展目标已经从住有所居，升级为住有宜居、住有安居。
在改善和提升住房条件的过程中，城镇居民的住房需求将逐渐从单纯扩大居住面积，转变为拓展空间功能、提升住房舒适度、提高居住品质与生活质量，考虑因素将覆盖至居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境、物业管理等多方面，购房模式将包括连环交易、以购换租、以小换大、以旧换新、以远换近等，呈现梯次性、有序性、渐进性。
改善性住房的增长潜力空间，主要集中在符合条件的新市民、青年群体以及非户籍常住人口身上。有研究表明，住房可负担性对家庭形成期流动人口居留意愿的挤出效应更强，公共服务水平对家庭扩张期流动人口居留意愿的引力效应更强。因而，在增加普惠便捷公共服务供给、健全市政公用设施、完善城市住房体系、有序推进城市更新改造、增强创新创业能力等方面的具体努力，将更好激发符合条件的新市民、青年人、非户籍常住人口、居住在老旧小区和城中村等待改造地段人群等的购房需求。
不同居住人群也各自存在特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查数据显示，65.5%的老年人独居或仅与老伴同住，54%的老人在楼龄大于20年的老房屋内居住。在人口老龄化趋势下，高龄人群及其家人无疑将更加重视住房在出行、医疗、康养等方面的适老设施配套状况。
又如，有报告显示，在全国36个主要城市中，有超过1000万人平均每日单程通勤时长超过60分钟，个人身心健康可能受到超长通勤时间影响。城市运营也面临着交通拥堵、土地利用、空气污染、能源损耗等诸多方面挑战。职住分离人群在交通通勤和实现职住平衡方面均具有较大需求，这一部分的改善性购房需求也不容忽视。
近日，武汉市提出结合房价和新房库存情况，动态调整住房限购范围。这是各地动态优化调整限购政策、促进改善性住房需求释放的最新例证。有条件的城市可以继续因城施策，优化包括信贷政策在内的差别化住房政策。在满足首套住房消费需求基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点、调整限购套数、调整限购区域等，以满足有改善性住房需求的人群。
还可探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求，更好地降低购房成本，提升换房意愿，释放合理的改善性购房需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地抑制投机性需求与投资性需求。
